Das Großherzogtum konnte durch eine gezielte öffentliche Eigentumsförderung seit dem Jahre 1979 bis zum Jahre 2013, trotz explodierender Grundstückspreise, diese Quote faktisch aufrechterhalten. Das wahre Meisterstück einer erzkonservativen Wohnungsbaupolitik, die nun wieder Oberwasser bekommen soll. Der beste Zeitpunkt, um in die Scholle, sprich in das Wohnungseigentum, zu investieren, war vor 40 Jahren. Der zweitbeste Zeitpunkt ist jetzt. In der Tat, die Grundstückspreise sind tendenziell niedrig und die Bankzinsen noch erträglich und werden im Laufe der nächsten Monate noch günstiger werden. Doch Familien, die von diesem Markt, aus welchen Gründen auch immer, ausgeschlossen sind, müssen sich auf dem Mietwohnungsmarkt zurechtfinden. Dieser ist derzeit aber, angesichts des hohen Nachfrageüberhangs, sehr angespannt.
Geringverdiener können sich bei einem der öffentlich rechtlichen Wohnungsanbieter, sprich Gemeinden, Fonds du Logement, Société Nationale des Habitations à Bon Marché (SNHBM), Agence immobilière sociale (AIS), kirchliche Institutionen oder Gesellschaften ohne Gewinnzweck (asbl), um nur diese Beispiele zu nennen, bewerben. Immer beliebter werden für alleinstehende Geringverdiener die berühmt berüchtigten Café-Zimmer, das sind einzelne Zimmer mit Gemeinschaftslokalen, wie etwa Küche und Sanitäranlagen, über vielen Gaststätten. Diese werden heutzutage von der öffentlichen Hand intensiv kontrolliert.
WENN DER MENSCH AUF DEN MARKT TRIFFT
Derjenige der es nicht schafft, Eigentümer seiner eigenen vier Wände zu werden, aber zu viel verdient, um Kunde einer sozialen Mietwohnung zu werden, dem verbleibt nur noch der Weg zum privaten Mietwohnungsmarkt, auf dem es aber auch gilt, verschiedene Spielregeln zu beachten. Im Prinzip gibt es zwei Arten von privaten Wohnungsvermietern:
• Die Miethaie: Frei nach dem Motto „Gier macht geil“ versuchen sie stets die höchste Rendite mit ihrem investierten Kapital zu generieren und scheren sich absolut nicht um die Mietrechtsgesetzgebung. Einem Mieter der aufmuckt, die ungesetzliche Mieterhöhung nicht akzeptiert oder sich gar erdreistet, eine staatliche Miethilfe zu beantragen, wird die Wohnung irgendwann, selbstredend mit fragwürdigen Argumenten, gekündigt. Es versteht sich von selbst, dass es derartige schrille Zeitgenossen überall gibt, sogar im s.g. Mieterparadies Wien. Aus diesem Grunde vergibt seit dem vorigen Jahr die „miet-bremse.at“ den „Goldenen Miethai“.
• Die„sweet“ Vermieter: Sie halten sich penibel an die gesetzlichen Bestimmungen und begegnen ihren Mietern mit Würde und Respekt. Oft bleiben sie mit ihren Mietforderungen unter dem gesetzlichen Limit und ernten langfristig Anerkennung vom Mieter, der im Umkehrschluss kleine Reparaturen selbst übernimmt und die gemietete Wohnung in einem tadellosen Zustand belässt. Auch bilden für diese Vermieter Hautfarbe, Religion, beschränkte Mobilität des Mietkandidaten und Kinder im Haushalt kein Ausschlussgrund.
Aber auch auf der Seite der Mieter, gibt es nicht nur weiße Schafe. Die schrägste Art bilden die s.g. Mietnomaden. Das sind Mieter, denen es nicht in den Sinn kommt, eine Miete zu zahlen. Nach einer Räumungsklage verlassen sie die Mietwohnung ohne ihre Mietschulden zu begleichen und suchen sich in der Folge ein neues Opfer. Oft hinterlassen diese dreisten Zeitgenossen eine vermüllte Wohnung und nicht selten lassen sie sogar die Einbauküche mitgehen.
Der Idealmieter ist derjenige, der den Kopf und das Bauchgefühl des Vermieters, ohne Kompromisse versteht sich, berührt. Es ist derjenige, der pünktlich seine Miete bezahlt und die Wohnung in einem tadellosen Zustand belässt.
Viel Zeit zur Überprüfung oder gar Aufbaus eines Vertrauensverhältnisses hat der Vermieter gegenüber dem fremden Mietkandidaten nicht, und deswegen kann die Entscheidung über den Abschluss des Mietvertrages manchmal leider auch schief gehen. Verständlich, dass manche Vermieter ihre Objekte nur an institutionelle Mieter, wie etwa Banken, Versicherungen, europäische Institutionen usw. vermieten und diesen erlauben, die Wohnungen weiter zu vermieten, lese in s.g. Untermiete zu bringen. In diesem Fall haftet der Hauptmieter, also die Institution, für die rechtzeitige Mietzahlung und den tadellosen Zustand der Wohnung.
Es steht dem Vermieter auch frei, seine Wohnung an die o.g. AIS zu vermieten. In diesem Fall wird die Miete etwas niedriger ausfallen, die pünktliche Mietzahlung und der tadellose Zustand der Wohnung wird aber dann von der AIS garantiert und letztendlich macht der Vermieter eine gute Aktion“, da die Wohnung in der Regel von der AIS an eine minderbemittelte Familie weitergereicht wird.
Der beste Zeitpunkt, um in das Wohnungseigentum zu investieren, war vor 40 Jahren. Der zweitbeste Zeitpunkt ist genau jetzt.
Auch die Auswahl des Maklers kann für das zukünftige Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter ausschlaggebend sein. In diesem Berufszweig, wie könnte es anders sein, gibt es leider auch schwarze und schwärzere Schafe. Es gibt Wohnungsvermittler, auch wenn sie Mitglied der Chambre Immobilière a.s.b.l. sind, die sich kaum an gesetzliche Bestimmungen halten. Sie berechnen ihre Honorare nach ihrem freien Gutdünken und kassieren diese stark überhöhten Maklerkosten gleich auf beiden Seiten. Es gibt sogar derartig unehrliche Gesellen, die eine regelrechte Versteigerung organisieren: Wer am meisten bietet, bekommt den Zuschlag, dies unabhängig der gesetzlichen und oft wirklichkeitsfremden Gegebenheiten. Zum Glück gehören diese Leute zur Minderheit!
GEGENSÄTZE, DIE MITEINANDER AUSKOMMEN MÜSSEN
Apropos Mietrecht: Es gibt kaum eine andere Gesetzgebung, die sich derartig diametral gegenüberstehende Vorstellungen harmonisch vereinen soll, wie die Vorstellungen und Ziele der Vermieter und der Mieter. Stellt der Gesetzgeber sich zu stark auf die Seite der Mieter und verteidigt den Mieterschutz, zieht der Vermieter sogleich einen Vergleich mit einer faktischen Enteignung seiner Immobilie. Gibt der Gesetzgeber die Zügel aber an die Vermieter, so werden Buh-Rufe über Immobilienhaie und Ausbeuter unüberhörbar. Ein regelrechter Balanceakt für die politischen Entscheidungsträger, nicht nur hierzulande. Die Politik muss das Kunststück fertigbringen, das Investieren in Mietwohnungen rentierlich zu gestalten, um somit den Mietwohnungsmarkt aufrecht zu erhalten und gleichzeitig den finanziellen Ruin der Mieter zu vermeiden.
Für alle nach dem dem 1. August 2024 kontraktierten Mietverträge sollen nach dem offiziellen Gutdünken zu Beginn eines Mietverhältnisses die Kosten gesenkt werden und die Maklerhonorare zwischen Mieter und Wohnungsvermieter aufgeteilt werden. Die maximale Mietkaution soll von drei auf zwei Monatsmieten gesenkt werden. Der Gesetzgeber hat auch ein verbindliches System für Wohngemeinschaften geschaffen. Seit dem 1. August gibt es nach dem Wunschdenken des Gesetzgebers nur noch einen schriftlichen Mietvertrag. Die gesetzliche Obergrenze für die Miete bleibt aber bei einer Rendite von fünf Prozent des investierten Kapitals. Für möblierte Wohnungen kann ein Zuschlag von maximal 1,5% der Gesamtkosten für Möbel, deren Rechnungen nicht älter als zehn Jahre sind, verrechnet werden. Letztendlich darf eine Mieterhöhung nicht mehr als zehn Prozent bezüglich der bisherigen Miete betragen.
Der Gesetzgeber hat das Konzept der Luxuswohnungen abgeschafft, bei denen bislang kein gesetzliches Limit angesagt war und die freie Mietvereinbarung galt. Befristete Verträge, welche nicht vor Ablauf gekündigt werden, werden grundsätzlich in unbefristete Verträge umgewandelt. Dies ermöglicht laut den Angaben des Wohnungsbauministers eine Kündigung der Wohnung zu jedem Zeitpunkt durch den Mieter oder Vermieter, wobei je nach Fall eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei oder sechs Monaten einzuhalten ist.
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