Enfin ! Après des mois de recherches, de tergiversations et de visites, vous avez trouvé la maison de vos rêves. Vous vous êtes bien entouré pour effectuer tous les contrôles nécessaires pour vous assurer qu'elle ne présente aucun défaut. C'est donc le cœur léger que vous y avez posé vos valises. Hélas, quelques semaines à peine après votre emménagement, voilà que de vilaines taches d'humidité apparaissent dans votre salon et maculent le plafond que vous aviez pourtant repeint. Après une enquête approfondie, vous découvrez que, loin d'être nouveau, ce problème d'humidité titillait déjà les anciens propriétaires... Il n'y a plus aucun doute, vous voilà face à un problème de vice caché...
VOUS AVEZ DIT VICE CACHÉ ?
Par vice caché, on entend tout défaut non apparent qui peut affecter l'usage normal d'un bien immobilier, diminuant significativement sa valeur par la même occasion. Cependant, tout défaut ne rentre pas forcément dans cette catégorie ; ainsi pour qu'un défaut soit considéré comme un vice caché, il doit répondre à plusieurs critères précis :
Tout d'abord, ledit vice doit être « caché » : comprenez, il ne doit pas être apparent lors de la visite ou de l'inspection du bien. Par exemple, une fissure visible sur un mur lors de la visite ne peut être considérée comme un vice caché, car l'acheteur aurait dû la remarquer. Ensuite, le vice doit exister avant la vente, avant la signature de l'acte de vente, même s'il ne se manifeste qu'après l'achat. Un dégât des eaux ne saurait rentrer dans cette catégorie, par exemple. Enfin, le défaut doit être considéré comme grave, c'est-à-dire suffisamment important pour rendre le bien immobilier impropre à son usage normal ou en diminuer significativement la valeur. Par exemple, une maison dont la toiture fuit après la vente pourrait être considérée comme affectée par un vice caché.
PARCE QU'UN HOMME AVISÉ EN VAUT DEUX : PRENEZ VOS PRÉCAUTIONS!
Afin d'éviter d'être pris au dépourvu, il est fondamental de prendre quelques précautions lors de l'achat d'un bien immobilier, à commencer par plusieurs visites approfondies du bien avant de vous lancer. Prenez le temps d'inspecter attentivement chacune des pièces, vérifiez l'état des installations (électricité, plomberie, chauffage), et n'hésitez pas à poser des questions au vendeur sur l'historique du bien. Vous pouvez également mener une petite enquête de voisinage, voire les services d'urbanisme, afin d'avoir différents points de vue ! Tout avis sera bon à prendre.
Il est tout à fait légal de faire appel à un expert. En cas de doute, faites réaliser une expertise technique avant de signer l'acte de vente. Ce dernier sera à même de détecter des problèmes potentiels que vous seul n'auriez jamais pu déceler !
Enfin, pensez toujours à vérifier les documents fournis par le vendeur, en demandant à voir les certificats et les garanties en cours, à l'instar des diagnostics de performance énergétique ou les attestations d'entretien des installations.
CONCRÈTEMENT, QU'EST-CE QUI RENTRE DANS LA CATÉGORIE « VICES CACHÉS » ?
Les vices cachés peuvent prendre de nombreuses formes, des problèmes structurels majeurs jusqu'à des défauts plus subtils. Voici quelques exemples courants :
• Des problèmes d'humidité et moisissures, à l'instar d'infiltrations d'eau ou d'une mauvaise isolation qui peuvent engendrer d'importants dégâts, affectant tout autant la structure du bâtiment que la santé de ses occupants.
• Des fissures dans les fondations, qui peuvent être annonciatrices de problèmes structurels plus graves, tel un affaissement du sol.
• Un système de chauffage défectueux peut entraîner non seulement des coûts de réparation élevés, mais surtout rendre la maison inhabitable en hiver.
• Des problèmes d'isolation phonique : murs trop fins, fenêtres de mauvaise qualité peuvent entraîner des nuisances sonores insupportables, en particulier dans les zones urbaines.
QUELS SONT LES RECOURS?
Au Luxembourg, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur contre les vices cachés. Inscrite dans l'article 1641 du Code civil luxembourgeois, cette garantie stipule que le vendeur est responsable des vices cachés rendant le bien impropre à l'usage auquel il est destiné. Cependant, il est important de souligner que cette responsabilité n'est pas absolue. En effet, si le vendeur est en mesure de prouver qu'il ignorait totalement l'existence du défaut, sa responsabilité peut être atténuée, voire complètement écartée.
À noter également, il est important de savoir que cette garantie ne fonctionne pas si l'acheteur a agi en connaissance de cause, c'est-à-dire si ce dernier savait que le bien présentait des défauts avant l'achat. En outre, si le vendeur est un particulier, il peut inclure une clause d'exclusion de garantie des vices cachés dans le contrat de vente, à condition que l'acheteur soit informé et accepte cette clause.
CE QU'IL FAUT FAIRE
Si, malheureusement, vous découvrez un vice caché après l'achat de votre maison ou de votre appartement, il est crucial d'agir rapidement. Voici les étapes à suivre :
• Faites constater le vice par un expert indépendant afin d'évaluer l'étendue du défaut. Un rapport d'expertise est indispensable afin de prouver l'existence du vice et de déterminer s'il était bien volontairement caché lors de la vente.
• Informez ensuite le vendeur, par écrit et par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette notification doit être faite dans un délai raisonnable après la découverte du vice. À noter qu'au Luxembourg, le vendeur est tenu par la garantie des vices cachés dans les 30 ans qui suivent l'achat du bien, sous condition toutefois de respecter les délais légaux de dénonciation et d'action. L'acheteur se doit ensuite d'introduire une action en justice dans le délai d'un an à compter de cette dénonciation sous peine de forclusion. À noter, le délai d'un an peut être interrompu en cas de pourparlers d'arrangements entre les deux parties, par une assignation en référé ou toute instruction judiciaire relative à ce vice.
• Avant de s'en remettre aux mains de la justice, il est toutefois possible de trouver un arrangement à l'amiable qui, souvent, sera plus rapide. En effet, dans de nombreux cas, il est possible de trouver une solution à l'amiable avec le vendeur, par exemple en demandant une réduction du prix d'achat ou en obtenant une compensation pour les travaux nécessaires.
T Sarah Braun _ P Shutterstock
